Indice des loyers commerciaux (ILC) et ILAT

L’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) sont deux indices trimestriels publiés par l’INSEE. Ils servent à faire évoluer le loyer d’un bail commercial ou professionnel, chaque année quand le contrat prévoit une indexation, ou tous les trois ans quand l’une des parties demande la révision prévue par la loi. Le premier a été créé par la loi du 4 août 2008, le second par celle du 17 mai 2011. Les valeurs récentes, leur variation sur un an et un calculateur figurent en haut de la page ; ce guide explique comment s’en servir sans se tromper de texte ni de trimestre.

Quel indice pour quel bail ?

L’ILC s’applique aux activités commerciales et artisanales. L’ILAT concerne les autres activités tertiaires, notamment les professions libérales et les entrepôts logistiques : la répartition figure à l’article D. 112-2 du Code monétaire et financier. L’INSEE précise que l’ILC ne vise ni les immeubles à usage exclusif de bureaux, ni les plates-formes logistiques, ni les activités industrielles, même sous bail commercial. Un cabinet installé dans des bureaux relève donc de l’ILAT.

Les deux indices combinent les prix à la consommation hors tabac et hors loyers, lissés sur douze mois, et l’indice du coût de la construction (ICC), lissé sur quatre trimestres. Depuis le décret du 14 mars 2022, appliqué dès l’indice du quatrième trimestre 2021, l’ILC se compose de 75 % de prix et de 25 % d’ICC ; auparavant, le chiffre d’affaires du commerce de détail en représentait un quart. L’ILAT garde sa formule : 50 % de prix, 25 % d’ICC et 25 % de produit intérieur brut en valeur. Les notices de l’INSEE, pour l’ILC et pour l’ILAT, détaillent les calculs.

L’ICC, qui mesure les prix de la construction neuve, est l’ancien indice de référence. La loi Pinel du 18 juin 2014 l’a écarté des articles L. 145-34 et L. 145-38 du Code de commerce au profit de l’ILC et de l’ILAT, pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1^er septembre 2014. Il n’est pas devenu illégal : l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier reconnaît toujours une clause d’indexation fondée sur lui.

La révision triennale du loyer

L’article L. 145-37 du Code de commerce permet à l’une ou l’autre des parties de demander la révision du loyer, et l’article L. 145-38 en fixe les limites. La demande ne peut être formée que trois ans au moins après l’entrée en jouissance du locataire ou le point de départ du bail renouvelé ; elle prend effet à sa date, et la suivante n’est possible que trois ans après le jour où le nouveau prix s’applique. La hausse, comme la baisse, ne peut dépasser la variation de l’ILC ou de l’ILAT depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

Une exception : si la partie qui la demande prouve une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le plafonnement tombe, sous réserve du lissage décrit plus bas. La forme compte aussi. Selon l’article R. 145-20, la demande se fait par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert.

La clause d’échelle mobile, ou indexation annuelle

Beaucoup de baux prévoient une indexation automatique, le plus souvent à la date anniversaire. L’article L. 112-1 du Code monétaire et financier impose que la période de variation de l’indice ne soit pas plus longue que l’intervalle entre deux révisions : une indexation annuelle compare donc deux indices du même trimestre, à un an d’écart, faute de quoi la clause est réputée non écrite. L’article L. 145-39 ajoute un garde-fou : la révision peut être demandée chaque fois que le loyer, par le jeu de la clause, a augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix fixé contractuellement ou par le juge.

La jurisprudence est ferme sur un point : l’indexation doit jouer dans les deux sens. Par un arrêt du 14 janvier 2016 (pourvoi n° 14-24.681), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé nulle une clause qui excluait la réciprocité de la variation et ne permettait de réviser le loyer qu’à la hausse. Dans cette affaire, la clause entière a été réputée non écrite, l’exclusion de la baisse en étant un élément essentiel. Enfin, depuis le 28 mai 2026, l’article L. 145-38-1 du Code de commerce, créé par une loi du 26 mai 2026, autorise la clause qui encadre la variation annuelle de l’ILC retenue pour la révision, à condition que l’encadrement joue dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse.

Le lissage de 10 %

Quand le loyer échappe au plafonnement par l’indice, au renouvellement ou lors d’une révision, il ne bondit pas d’un coup. Les articles L. 145-34, L. 145-38 et L. 145-39, dans leur rédaction issue de la loi Pinel, prévoient que la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté l’année précédente. Le lissage limite la hausse chaque année ; il étale l’ajustement plutôt qu’il ne l’annule.

Le plafonnement de 3,5 % pour les PME (2022-2024)

Face à l’inflation, l’article 14 de la loi du 16 août 2022 sur le pouvoir d’achat (n° 2022-1158) a plafonné à 3,5 % la variation annuelle de l’ILC pour les petites et moyennes entreprises au sens du droit européen, du deuxième trimestre 2022 au premier trimestre 2023. La loi du 7 juillet 2023 (n° 2023-568) l’a prolongé jusqu’au premier trimestre 2024 inclus. Il ne visait que l’ILC, pas l’ILAT. Le dispositif est terminé, mais il continue de compter : la loi précise que le plafonnement est « définitivement acquis ». Une révision postérieure ne peut donc pas prendre en compte la part de hausse de l’ILC supérieure à 3,5 % sur ces trimestres, et une PME dont la révision couvre cette période doit encore en tenir compte. Entre le deuxième trimestre 2022 (123,65) et le deuxième trimestre 2023 (131,81), l’ILC a progressé de 6,60 % ; une PME indexée sur ces deux trimestres a vu sa hausse ramenée à 3,5 %.

Le calcul pas à pas

La formule est toujours la même : nouveau loyer = loyer actuel × nouvel indice ÷ indice de référence. Le nouvel indice est celui du trimestre que désigne le bail ; l’indice de référence est celui du même trimestre un an plus tôt pour une indexation annuelle, ou celui retenu à la dernière fixation du loyer pour une révision triennale. On compare toujours le même indice : ILC avec ILC, ILAT avec ILAT, ICC avec ICC.

Prenons un bail de 24 000 € hors taxes par an, indexé sur l’ILC du deuxième trimestre. L’INSEE a publié 131,81 pour le deuxième trimestre 2023 et 136,72 pour le deuxième trimestre 2024. Le calcul donne 24 000 × 136,72 ÷ 131,81, soit 24 894,01 € par an, arrondis au centime : une hausse de 894,01 €, ou 3,73 %, soit environ 6 223,50 € par trimestre. Gardez les deux décimales de l’INSEE et n’arrondissez que le résultat final.

Quand l’INSEE publie les indices

L’ILC et l’ILAT paraissent chaque trimestre. L’INSEE indique que l’ILC est publié au cours du troisième mois qui suit la fin du trimestre : celui du deuxième trimestre sort donc vers la fin de septembre. Les valeurs publiées ne sont pas rectifiées : si une composante est corrigée plus tard, l’indice déjà paru ne change pas.

Les questions sur les loyers commerciaux

Quel est le dernier ILC publié ?

Le chiffre à jour figure en haut de cette page, avec ceux de l’ILAT et de l’ICC, et change à chaque publication de l’INSEE. Il n’est pas écrit ici, car il serait faux au trimestre suivant.

L’ILC peut-il faire baisser le loyer ?

Oui, si la clause joue dans les deux sens. Un indice peut reculer : l’ILAT a baissé de 1,19 % sur un an au quatrième trimestre 2020, selon l’INSEE. Une clause qui n’appliquerait que les hausses est nulle, comme l’a jugé la Cour de cassation en 2016.

Le bailleur peut-il augmenter le loyer chaque année ?

Seulement si le bail contient une clause d’échelle mobile. Sans elle, le loyer ne change que par la révision triennale, que l’une ou l’autre des parties doit demander, ou au renouvellement. Avec elle, il suit l’indice choisi par le contrat, dans les limites décrites plus haut.

Que faire si le bail cite encore l’ICC ?

La clause reste en principe applicable à l’indexation annuelle. Pour la révision triennale et le plafonnement au renouvellement, le Code de commerce renvoie en revanche à l’ILC et à l’ILAT depuis la loi Pinel. Pour changer d’indice, les parties signent un avenant ; dans le doute, faites relire la clause avant de réclamer un rappel.

Faut-il un courrier pour réviser le loyer ?

Pour la révision triennale, oui : acte extrajudiciaire ou lettre recommandée, avec le montant du loyer demandé ou offert. Pour l’indexation annuelle, tout dépend du bail : certaines clauses exigent une notification, d’autres jouent d’elles-mêmes.

La révision du loyer commercial est-elle rétroactive ?

Pas la révision triennale : selon l’article L. 145-38, elle « prend effet à compter de la date de la demande en révision ». Le loyer révisé ne s’applique donc pas aux mois qui précèdent la demande. L’indexation annuelle, elle, joue à la date que fixe la clause du bail.

Quand paraît le prochain ILC ?

L’INSEE publie l’ILC au cours du troisième mois qui suit la fin du trimestre : en mars pour le quatrième trimestre, en juin pour le premier, en septembre pour le deuxième et en décembre pour le troisième. Le mois attendu pour le prochain indice est indiqué en haut de cette page.

Quel trimestre de référence retenir ?

Celui que prévoit le bail. À défaut de clause, l’article L. 145-34 retient, au renouvellement, la variation de l’ILC ou de l’ILAT sur les neuf années précédant le dernier indice publié.

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Ce guide est une information générale : il ne remplace pas l’avis d’un avocat ou d’un notaire, qui doit lire le bail avant toute demande de révision.